Voorstel in het kort

2500 betaalbare woningen extra toevoegen in Groningen, zowel sociale huurwoningen als sociale koopwoningen.

De kosten hiervoor bedragen ca. 101,5 miljoen euro. Dit kan gedekt worden door de meeropbrengsten aan OZB als gevolg van een toename van de woningvoorraad en het doorberekeningen van de mogelijke WOZ-waarde stijging. Voor het gedeelte sociale koop zullen de inkomsten uit de erfpachtcanon (vergoeding voor het gebruik van de grond) een (gedeeltelijke) dekkingsbron zijn. Tevens is de verwachting dat net als afgelopen jaar (27 miljoen) ook komende jaren Rijksgelden binnen gehaald kunnen worden voor woningbouw en als sluitstuk kan eventueel 20 miljoen van de positieve eindwaarde van de GREX Meerstad ingezet worden.

Voor het deel te realiseren sociale koopwoningen is de invoering van erfpacht i.c.m. het inzetten van een doelgroepenverordening en oprichting van een publiek woonbedrijf nodig. Voor het aandeel sociale huurwoning zijn de Groningse woningbouwcorporaties de logische aangewezen partij.

Noodzaak voorstel
Een betaalbare woning is voor te veel mensen onbereikbaar. De huizenprijzen en huurprijzen schieten door het dak. Bovendien kochten investeerders afgelopen jaar de meeste woningen ooit. Het is onaanvaardbaar dat een kleine groep mensen veel verdient aan het woningtekort van anderen. Daarom is het goed dat n.a.v. de aangenomen PvdA motie op 22/12/2021 vanaf 1 maart 2022 in de heel Groningen de opkoopbescherming wordt ingevoerd door PvdA wethouder Roeland van der Schaaf. Het wordt verboden huizen op te kopen en voor de hoofdprijs te verhuren. Dezelfde motie voorzag ook in het uitwerken van instrumenten om meer betaalbare woningbouw te realiseren. Want naast het beschikbaar houden van de huidige woningvoorraad is het bouwen van meer woningen in het betaalbare segment van groot belang. Dat betekent dat er meer sociale huurwoningen voor mensen met lage inkomens gebouwd moeten worden. Echter is er daarnaast een groep die met een (laag) middeninkomen niet in aanmerking komt voor sociale huurwoningen en huursubsidie, maar ook absoluut niet in staat is om te huren in de vrije sector of te kopen in de huidige markt. Voor hen is de bouw van sociale koopwoningen een uitkomst en wellicht zelfs noodzaak.

Vergaand voorstel
In Nederland is sprake van een wooncrisis, ook in Groningen hebben veel mensen moeite met het vinden van een betaalbaar huis. Als PvdA zetten we vol in op het betaalbaar maken van wonen en het bouwen van meer woningen. Toch is er meer nodig en vraagt deze crisis en de grote behoefte aan meer betaalbare woningen om uitzonderlijke voorstellen. Het voorstel dat we nu doen is twee ledig. Enerzijds extra sociale huurwoningen realiseren en anderzijds als gemeente voorzien in sociale koopwoningen. Een vergaand voorstel in financieel en inhoudelijk opzicht. Tegelijkertijd past het bij Groningen en de sociaaldemocratie om verregaande voorstellen te doen. Dat hebben we al vaker gedaan, met resultaat; We hebben basisbanen. Schoonmakers komen weer in gemeentelijke dienst. En met een van de meest sociaaldemocratische woonvisies, de gemeentelijke woonplannen, in tijden zet PvdA wethouder Roeland van der Schaaf vol in op meer publieke regie; denk aan het invoeren van een vergunningstelsel voor huisjesmelkers, de oprichting van een pandbrigade en het instellen van een opkoopbescherming. Oftewel in dat licht past ook dit verregaande voorstel voor extra sociale huurwoningen en als gemeente middels erfpacht, een doelgroepenverordening en een publiek woonbedrijf voorzien in sociale koopwoningen. Bovenal zijn dit soort ingrijpende voorstellen nodig om de wooncrisis te lijf te gaan.

Voorstel in detail

Financiering 2500 betaalbare woningen
Het voorstel is jaarlijks 100 betaalbare woningen extra toevoegen in Groningen op woningbouwlocaties de Suikerzijde en Meerstad. De exploitatie periode van Meerstad is nog ca. 25 jaar en ook voor de Suikerzijde is dat een eerste aannemelijke exploitatieperiode. 100 betaalbare woningen extra per jaar over een exploitatieperiode van 25 jaar betekent een totaal van 2500 betaalbare woningen extra t.o.v. wat er al aan betaalbare woningbouw geplaand staat. De extra kosten voor de gemeente voor een sociale huurwoningen zijn ca. 35 duizend euro (55K marktwaarde kavel minus ca. 20K opbrengst kavel sociale huur = 35K). De kosten voor een sociale koopwoning zijn in eerste instantie hoger (uitgifte grond in erfpacht vraagt om financiering van marktwaarde grond 55K), maar op termijn kunnen de kosten (deels) via de erfpachtcanon (vergoeding voor het gebruik van de grond) terugverdient worden. Uitgaande van 100 betaalbare woningen extra per jaar over een periode van 25 jaar betekent 2500 betaalbare woningen extra (70% sociale huur, 30% sociale koop). Dat resulteert in een financieringsvraagstuk van 101,5 miljoen euro (1800x35K + 700x55K = 101,5 mln).

In dit voorstel worden 4 dekkingsbronnen voor deze kosten aangedragen:

1. Ten eerste de meeropbrengsten aan OZB als gevolg van een toename van de woningvoorraad en het doorberekeningen van de mogelijke WOZ-waarde stijging. De planning is dat er de komende jaren een fors aantal huizen bijgebouwd wordt. Elke netto extra woningen levert extra inkomsten aan OZB op. Daarnaast stijgt de gemiddelde WOZ-waarde mogelijk ook de komende jaren wat mogelijk doorberekend kan worden in de OZB.
2. Ten tweede inkomsten uit de erfpachtcanon voor het gedeelte sociale koop. Het gedeelte sociale koopwoningen in dit voorstel kenmerkt zich doordat de grond daarvan in erfpacht wordt uitgegeven. Voor het gebruik van de grond wordt jaarlijks een vergoeding, zogenoemde erfpachtcanon, betaald. Dit is een inkomstenbron voor de gemeente en gedeeltelijke dekkingsbron voor dit voorstel.
3. Ten derde is de verwachting dat aanvullende dekking gevonden kan worden in het aantrekken van extra Rijksgelden. Een realistisch scenario gelet op de woningbouwplannen van het Rijk en de extra middelen die de gemeente Groningen het afgelopen jaar heeft weten aan te trekken, 27 miljoen euro.
4. Ten vierde en als eventueel sluitstuk is de eindwaarde van de GREX Meerstad positief. Daarvan zouden we 20 miljoen euro in kunnen zetten voor de dekking van dit voorstel om 2500 betaalbare woningen extra te realiseren.

Sociale huurwoningen
Groningen heeft een lange en goede traditie in volkshuisvesting en sociale woningbouw. De realisatie van de sociale huurwoningen die we extra willen toevoegen in Meerstad en de Suikerzijde kan opgenomen worden de Groningse woningbouwcorporaties. De realisatie van deze extra sociale huurwoningen vraagt aan de gemeentelijke kant extra financiering, maar geen nieuw model. Zoals gebruikelijk zijn de Groningse woningbouwcorporaties de aangewezen actor om hierin te voorzien.

Sociale koopwoningen
Sociale koopwoningen zijn bedoeld voor mensen met een (laag) middeninkomen die niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen en huursubsidie (of eigenlijk willen/moeten doorstromen) maar ook absoluut niet in staat zijn om te huren in de vrije sector of te kopen in de huidige markt. Een sociale koopwoningen komt er kortgezegd op neer dat men voor een veel lager bedrag dan de waarde van de woning een hypotheek hoeft af te sluiten. Daarmee wordt het dus haalbaar om deze woning te kopen voor mensen met een (laag) middeninkomen die maar een beperkte hypotheek mogelijkheid hebben. Deze sociale koopwoningen zijn een nieuw fenomeen voor Groningen en vraagt naast extra financiering vanuit de gemeente ook om een nieuw model. Dat is een veelomvattend model dat hieronder in detail is uitgewerkt:

Model sociale koopwoningen
In het beoogde model voor de realisatie van sociale koopwoningen worden betaalbare woningen in opdracht van de gemeente gebouwd door een publiek woonbedrijf. Via een zogenoemde doelgroepenverordening kan de gemeente gericht deze woningen toewijzen aan mensen met een (laag) middeninkomen en bijv. aan mensen die een sociale huurwoning achterlaten. Dit zorgt dus voor meer betaalbare woningen voor starters, maar ook voor meer doorstroom vanuit de sociale huur. Via een financieel model worden de woningen betaalbaar gemaakt/gehouden voor kopers met een (laag) middeninkomen.

De koper verkrijgt de grond van de woning in erfpacht. Pas na 10 jaar (hier kan gekozen worden voor een langere periode) ontstaat de mogelijkheid tot het verwerven van het eigendom van de grond. Hiermee is de mogelijkheid tot speculatie door het kopen en snel verkopen van de woning uitgesloten. Het ontstaan van deze mogelijkheid na bijvoorbeeld 10 jaar wordt geregeld door het vastleggen van een (privaatrechtelijk) ketenbeding in de koopcontracten van de woningen.

Dit model sociale koopwoningen bestaat dus grofweg uit 3 onderdelen:

• Een financieel model om de woning betaalbaar te maken. Daarvoor is de invoering van erfpacht en oprichting van een publiek woonbedrijf nodig is.
• De inzet van een doelgroepenverordening om de sociale koopwoningen aan de juiste doelgroep te wijzen en daarvoor te behouden.
• Een privaatrechtelijk ketenbeding in de koopcontracten van de woning om speculatie te voorkomen (en i.c.m een doelgroepenverordening prijsopdrijvend effect te voorkomen)

Op de volgende pagina wordt elk onderdeel verder in detail toegelicht.

Financieel model (erfpacht en publiek woonbedrijf)

Doordat de gemeente eigenaar is van de grond en een publiek woonbedrijf de woningen bouwt kan zij via een financieel model woningen betaalbaar houden voor (lage) middeninkomens. In dit model blijft de grond eigendom van de gemeente. De huur van de grond (zogenoemde erfpachtcanon) wordt naar rato van het inkomen van de koper kwijtgescholden. Naast dat de koper de grond dus niet koopt, wordt ook maar 65 procent van het huis zelf, van de stenen aangekocht. De overige 35 procent blijft (eerst) in eigendom van het publiek woonbedrijf. Dat betekent dat voor een woning met een verkoopprijs van tussen de 200- en 250 duizend euro een hypotheek van slechts zo’n 100 duizend euro nodig is. De bewoner kan na bijvoorbeeld 10 jaar het volledige eigendomsrecht krijgen door de laatste 35 procent van het pand te kopen en de erfpacht af te kopen. Onderstaande een infographic waarbij voor het rekenvoorbeeld uitgegaan wordt van een woning met een waarde van 210.000 euro.

Toewijzing woningen en (Doelgroepenverordening)
Om ervoor te zorgen dat de sociale koopwoningen ook echt terecht komen bij de mensen voor wie ze bedoeld zijn -mensen met een (laag) middeninkomen- alsook ervoor zorgen dat de woningen voor deze groep beschikbaar blijven is het nodig de toewijzing te regelen en vast te leggen d.m.v. een doelgroepenverordening. Dit is een al bestaande wettelijke mogelijkheid voor gemeenten om woningen toe te wijzen aan een specifieke doelgroep. In dit geval mensen met een (laag) middeninkomen en bijv. zij die bovendien een sociale huurwoning achterlaten.

Voorkomen speculatie (privaatrechtelijk ketenbeding)
De koper verkrijgt de woning in erfpacht. Pas na 10 jaar (of eventueel kunnen we kiezen voor een langere periode) ontstaat de mogelijkheid tot het verwerven van het eigendom van de grond en de laatste 35% van de stenen. Hiermee is de mogelijkheid tot speculatie door het kopen en snel verkopen van de woning uitgesloten en wordt in combinatie met de doelgroepenverordening een prijsopdrijvend effect eveneens voorkomen. Het ontstaan van deze mogelijkheid na tien jaar wordt geregeld door het vastleggen van een (privaatrechtelijk) ketenbeding in de koopcontracten van de woningen.

Samenvattend
Voor het realiseren van sociale koopwoningen conform bovenstaand model is de invoering van erfpacht, het toepassen van een doelgroepenverordening en de oprichting van een publiek woonbedrijf nodig. Het voorstel is dit als gemeente uit te werken en voor te bereiden. Voor het realiseren van extra sociale huurwoningen is reeds een bestaand model toegerust, de Groningse woningbouwcorporaties. Beide, zowel sociale huurwoningen als sociale koopwoningen, leveren een financieel vraagstuk op voor de gemeente. Het voorstel is in totaal 2500 betaalbare woningen extra te bouwen in Meerstad en de Suikerzijde over een exploitatieperiode van 25 jaar voor ca. 101,5 miljoen euro. Voorgesteld wordt om de dekking daarvoor te zoeken bij de meeropbrengsten aan OZB als gevolg van een toename van de woningvoorraad en doorberekening van de mogelijke WOZ-waarde stijging. Voor het gedeelte sociale koop zullen de inkomsten uit de erfpachtcanon (vergoeding voor het gebruik van de grond) een (gedeeltelijke) dekkingsbron zijn. Tevens is de verwachting dat net als afgelopen jaar (27 miljoen) ook komende jaren Rijksgelden binnen gehaald kunnen worden voor woningbouw en als sluitstuk kan eventueel 20 miljoen van de positieve eindwaarde van de GREX Meerstad ingezet worden.